KİRACI İLE MÜLK SAHİBİ ANLAŞMAZLIKLARI

Mülk sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde çoğu zaman mahkemelerde yetersiz kalıyor. Mahkeme tarafından verilen kararlar bazen Yargıtay'a taşınıyor.

Yargıtay tarafından alınan kararlar ise benzer davalarda emsal karar olması nedeni ile büyük önem taşıyor. Özellikle de kiracı ile mülk sahibi anlaşmazlıkları ile ilgili bu alanda sıklıkla başvuruda bulunulan emsal kararlar arasında bulunuyor.

Photographer


* KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesi Yargıtay Kararları

Kiracının kira sözleşmesi dolmadan kira sözleşmesin feshetmesi durumunda ev sahibinin ileri tarihli kiraları depozito tutarından tahsil etmesini sağlayan emsal Yargıtay Kararı Metni...

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2017/1898
KARAR: 2017/3140

Y A R G I T A Y İ L A M I

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dosyada itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı kiracı vekili asıl dava dilekçesinde; kiracı olduğu taşınmazda kira sözleşmesinin 10 maddesi gereğince 3.800,00 TL güvence bedelini davalı kiraya verene teslim ettiğini, karşılıklı anlaşılarak kira süresinden önce taşınmazın tahliye edildiğini, davalının Eylül ayında taşınmazı kiraya vermesi üzerine güvence bedelinin iade edileceğinin ifade edildiğini ancak yapılan görüşmelerin sonuçsuz kaldığını, güvence bedelinin kira alacağına mahsup edilemeyeceğini, Ankara 12. İcra Müdürlüğü'nün 2014/25562 Esas sayılı dosyası ile gönderilen ödeme emrinin davalıya tebliğ edildiğini, davalının ise borca itiraz ederek takibi durdurduğunu, davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kiraya veren vekili cevap dilekçesinde, davacının sözleşmenin süresi dolmadan ve yazılı bildirim şartına uymaksızın 15.08.2014 tarihinde taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak tahliye ettiğini, sözleşmenin 6. maddesinde yazılı bildirim şartına uyulmaması halinde üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu nedenle açılan davanın haksız olup reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiş, birleşen dava dilekçesinde de; davalı-kiracının erken fesih nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10.11.2014 tarihine kadar olan kira ve sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart bedelinden sorumlu olacağını, bu nedenle davalı aleyhine 3.800-tl güvence bedelini mahsup ederek bakiye 1900 TL ile taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10/11/2014 tarihine kadar olan kira alacağının faizi ile birlikte tahsili için takip başlattıklarını, davalı-kiracının ise borca itiraz ederek takibi durdurduğunu belirterek davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm asıl ve birleşen dava davalıları tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan 20/01/2014 başlangıç tarihli ve 01.02.2014 tarihinden itibaren bir yıl süreli olarak kararlaştırılan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.900-TL olarak belirlenmiş ve sözleşmenin özel şartlar 5. Maddesinde süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği, 6. Maddesinde yazılı bildirimin süresinde yapılmaması ya da hiç yapılmaması hallerinde fiili tahliye tarihinden itibaren üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ayrıca ödeneceği, sözleşmenin 10. Maddesinde kiralananın teslim alındığı durumundan daha kötü duruma düşmesini sağlayacak hasar ve noksanlıkların meydana gelmesinin önlenmesi ve tazmini amacıyla 3.800-tl güvence bedelinin kiracı tarafından ev sahibine teslim edileceği düzenlenmiştir.
Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür.

Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşılmakta olup; asıl davada davacı-kiracının depozito iadesi talebinin haklı olmadığı, birleşen davanın da davacı-kiraya verenin alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği gözetilerek her iki dava hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.03.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

* KİRA SÖZLEŞMESİ İMZAYA İTİRAZ HAKKINDA YARGITAY KARARI

Bundan sonra sadece kira sözleşmesinin tek bir sayfasında dahi kiracının imzası olsa yinede kira sözleşmesi kabul edilmiş sayılacak. İşte o Yargıtay Kararı...

"Dayanak kira sözleşmesinin aslı tek parça olup, sözleşmenin ön sayfasında davalının imzası bulunmasa da Yargıtay'ın yerleşmiş kararlarına göre metin, içerik, anlam ve devam eden maddelerin bir bütünlük taşıması kaydıyla birden çok sayfadan oluşan yazılı sözleşmelerin tüm sayfalarının taraflarca imza edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Mahkemece, işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bozulmalıdır. Açıklanan sebeplerle kararın bozulmasına, sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine oy birliği ile karar verildi.

Konuyla ilgili örnek yargıtay kararı;

Gaziantep ilimizde 1 Ocak 2011 tarihinde mülkünü kiraya veren bir vatandaş 30 bin liralık biriken kirayı alamadığı gerekçesiyle kiracı hakkında icra takibi başlattı. Gaziantep İcra Hukuk Mahkemesi'nde açılan icra takibine itiraz ve tahliye davasında savunma yapan davalı kiracı, kira sözleşmesinde imzası olmadığını, kaynağı belli olmayan başka bir mukavelenin arka sayfalarına kendi imzası bulunmayan bir ön sayfa eklenerek hazırlanan bu sözleşmeden haberi olmadığını, bu yüzden borcu kabul etmediğini belirtti. Mahkeme de, davalının itirazında kira sözleşmesindeki imzasını inkar ettiğinden, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasına ve mülk sahibinin tahliye isteyemeyeceğine hükmetti. Mahkeme, alacaklının borçlu ile arasında kira sözleşmesi bulunduğunu ispat edecek bir belge ibraz edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verdi.

Davacı mülk sahibi, kararı temyiz edince devreye Yargıtay girdi. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (kapatılan), davalının davada dayanılan kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmediğine dikkat çekti.

Emsal bir karara imza atan Yargıtay, kira sözleşmesinin davalının imzası bulunan başka bir belge ile oluşturulduğunu iddia ettiğini hatırlattı. Kararda şu ifadelere yer verildi:

"Dayanak kira sözleşmesinin aslı tek parça olup, sözleşmenin ön sayfasında davalının imzası bulunmasa da Yargıtay'ın yerleşmiş kararlarına göre metin, içerik, anlam ve devam eden maddelerin bir bütünlük taşıması kaydıyla birden çok sayfadan oluşan yazılı sözleşmelerin tüm sayfalarının taraflarca imza edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

Mahkeme, işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bozulmalıdır. Açıklanan sebeplerle kararın bozulmasına, sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine oy birliği ile karar verildi."

* KİRA, SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİ, İTİRAZIN İPTALİ DAVASI

SÖZLÜ kira akdi ile oturan kiracıya yönelik anlaşmazlık durumunda kiracının kirayı 'elden' ödedim itirazı üzerine dava konusu olmuş ve yargıtayın bu konuda vermiş olduğu kararlarda; Kiracının kirayı ödediğine dair resmi bir belge yada imzalı makbuz sunması istenmiştir.

"Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur. Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68'inci madde hükmü kıyasen uygulanır.” Hükmüne yer verilmiştir. Görüldüğü üzere, Kanunun 269/c maddesine göre borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini açıkça bildirmek ve ödeme konusundaki itirazını noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.

Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkarı halinde 68'inci madde hükmü kıyasen uygulanır.”

Hükmüne yer verilmiştir.

Görüldüğü üzere, Kanunun 269/c maddesine göre borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini açıkça bildirmek ve ödeme konusundaki itirazını noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.



Kira Sözleşmesi ile Alacakların Karşılanması Hakkında Yargıtay Kararı

Kiralama tarafların kira sözleşmesi düzenlemesi ve imzalaması yürürlüğe girer, kiracının kiralanan yeri eksik teslim aldığını belirterek ihtar etmeden kiralanan yeri boşaltması sözleşmenin yürürlülüğünü durdurmaz. Kiracı sözleşmede geçerli süreler dahilinde kira ve tüm genel giderleri ödemekle yükümlüdür.

3. Hukuk Dairesi 2019/1698 E. , 2019/8325 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalılardan … ile aralarında 01/02/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, diğer davalının ise kira sözleşmesini müşterek ve müteselsil kefil olarak imzaladığını, kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki aylara ilişkin kira bedellerinin muaccel hale geleceğinin kararlaştırıldığını, davalının ihbar yükümlülüğüne uymayarak taşınmazı tahliye ettiğini belirtmiş, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 2008 ve 2009 yılları kira bedelleri ile ödenmeyen site aidatı, çevre ve temizlik vergisi, elektrik ve su borcuna ilişkin 39.206 TL alacağın muaccel hale geldiği tarihten itibaren kira sözleşmesine göre hesaplanacak aylık %10 gecikme faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, taraflar arasındaki kira sözleşmesine konu kiralananın kendilerine tesliminin gerçekleşmediğini, dolayısıyla kira sözleşmesinden kaynaklanan herhangi bir borcun bulunmadığını beyan ederek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kabulü ile 36.680 TL kira alacağından 16.400 TL sinin ödeme emrinin tebliğinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, bakiye 20.280 TL nin ise yine ödeme emrinin tebliğinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kiracı … ’den tahsiline karar verilmiş; Hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalıların tüm davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-) Her ne kadar davalı kiracı, … olmasına rağmen, Mahkemece kurulan hüküm başlığında davalının adının … olarak yazılmış olması yerinde değilse de, bu husus esasa etkili bir hata olmadığından ve mahallince düzeltilebilecek maddi bir hata olduğundan bozma sebebi yapılmamıştır.

3-) Taraflar arasında 01/02/2008 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında geçerli kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin ayın dördüncü gününe kadar ödenmesi gerektiği hususu ve zamanında ödenmeyen kira bedeli ve yönetim giderlerine aylık %10 oranında tazminat uygulanacağının kiracı ve kefil tarafından kabul ve taahhüt edildiği hususu kararlaştırılmıştır. Mahkemece, her ne kadar hükmedilen alacağa yasal faiz işletilmesi öngörülmüş ise de her davanın, açıldığı tarihteki şartlara göre değerlendirilmesi gerektiği dikkate alındığında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile talep edilen kira bedelleri ve yönetim giderleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun yürürlük tarihi öncesi döneme ait olduğundan ve kira sözleşmesindeki gecikme faizine ilişkin hüküm tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırıldığından geçerli olup tarafları bağlar niteliktedir.

Bununla birlikte kira bedellerinin ödeme günü belli ve muayyen olduğuna göre bu durumda vade tarihinden itibaren kira alacağına faiz uygulanması gerekirken Mahkemece, kira bedeli ve aidat alacağına ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yasal faize hükmedilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalıların tüm davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalı … ’nün hüküm başlığında … olarak yer almasının mahallince düzeltilebilecek maddi bir hata olması nedeniyle bozma sebebi yapılmamasına, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23/10/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



* İşyeri Kira Artışlarında TÜFE Oranlarının Uygulanacağı Konusundaki Yargıtay Kararı



6217 Sayılı Borçlar Kanunu Yasası, geçici 2. maddesi ile işyeri kiralarında sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik tüm taşınmaz kiraları ve bu arada işyeri kiralarında da TÜFE oranının uygulanacağı yönünde Yargıtay tarafından 2017 yılında verilen karar olunur denilmesine rağmen

3. Hukuk Dairesi 2017/8651 E. , 2019/5865 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında 01/06/2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve devamında 25.05.2007 ve 01.04.2009 tarihli Protokoller düzenlendiğini, son yapılan protokolde kira bedelinin 01/01/2010 tarihinden itibaren 2.500 USD olarak belirlendiğini, bu tarihten sonra artışı yapılmadığını, İstanbul 16.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/948 Esas dosyası ile 2013 yılı kira bedelinin tespiti için açılan davada 01/01/2013 tarihinden itibaren net 5.760,00 TL brüt 7.200,00 TL kira bedelinin hak ve nasafete göre belirlendiğini belirterek kesinleşecek kira bedeline endeks uygulanması suretiyle 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihinden itibaren net ve brüt kira bedellerinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, açılan davanın haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, kira sözleşmesi ve protokollerde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm olmaması nedeni ile ve dava tarihi nazara alınması sonucunda 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihlerinde başlayan akit dönemleri için kira tespiti davası açılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddede belirtilmiş olan konuya ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir. 18/01/2019 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 7161 sayılı kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 tarihinden sonrası için TBK 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan "üretici fiyat endeksindeki artış" ibareleri "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" şeklinde değiştirilmiştir.

Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Somut olayımızda; 2013 yılında hak ve nasafete göre kira tespitini müteakip, 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihleri itibariyle kira bedelinin tespiti talep edilmektedir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2004 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile devamında imzalanan 25.05.2007 ve 01.04.2009 tarihli Protokoller konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Gerek kira sözleşmesinde gerekse de 25.05.2007 tarihli protokolde her yıl artışlı kira bedelleri belirlenmek suretiyle (1.yıl için 1.550 dolar, 2.yıl için 1.600 dolar, 3.yıl için 1.800 dolar gibi) ödenecek kira bedellerinin açıkça kararlaştırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmede kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesi bulunduğundan, 30.12.2014 tarihinde açılan dava süresinde olup, Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Photographer

Sizin için burdayız.

Taşınmazlarla İlgili İhtilaflarınızı, Hukuk Danışmanımız Cevaplıyor.

Adınız-Soyadınız :

Eposta Adresiniz :

Mesajınız :